Kiracı Hakları Nelerdir? Ev Sahibi ve Kiracı Hakları İçin Kapsamlı Rehber

This text is a writing sample by Fatma Senem Karaaslan, published for portfolio purposes. This sample is written in Turkish.

Kiracı hakları yalnızca ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebileceğiyle sınırlı değildir. Kiralananın kullanılabilir durumda tutulmasından kira artışına, depozitodan konuta izinsiz girilmesine kadar kira ilişkisini düzenleyen çok sayıda hak ve yükümlülük bulunur.

Bu koruma kiracının sınırsız hakka sahip olduğu anlamına da gelmez. Kiracı kira bedelini zamanında ödemek, evi özenle kullanmak ve kendisine ait kullanım giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Ev sahibinin de kira bedelini isteme, gerekli bakım veya satış durumunda evi uygun koşullarda gösterme ve sözleşmeye aykırılık hâlinde kanuni yollara başvurma hakları vardır.

Bu nedenle ev sahibi ve kiracı hakları değerlendirilirken yalnızca sözleşmeye değil, sözleşmeye uygulanacak emredici kanun hükümlerine de bakmak gerekir.

Kiracı Hakları Nelerdir ve Hangi Kanuna Dayanır?

Kiracıların yasal hakları bakımından temel düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur. Türk Borçlar Kanunu madde 301’e göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira ilişkisi sürdüğü müddetçe bu durumda bulundurmak zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borcun kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir.

Alan	Kiracı açısından temel hak
Konutun kullanımı	Kullanıma elverişli teslim ve bu durumun korunması
Mahremiyet	Rızaya veya kanuni bir gerekliliğe dayanmayan girişlere karşı korunma
Ayıp ve onarım	Ayıbın giderilmesini, şartları varsa indirim veya fesih isteme
Kira bedeli	Kanundaki sınırlar içinde kira artışı
Güvence	Depozito bakımından yasal sınırlardan yararlanma
Sözleşme	Süre dolduğu için otomatik tahliye edilmeme
Uyuşmazlık	Arabuluculuk ve yargı yollarından yararlanma

Güvence bedeli de kanunla sınırlandırılmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa Türk Borçlar Kanunu madde 342 ayrıca bu güvencenin bankada tutulmasına ilişkin özel bir sistem öngörür.

Kiracının Ev Sahibine Karşı Temel Hakları Nelerdir?

Kiracının ev sahibine karşı haklarının merkezinde, kira bedeli karşılığında kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanabilmesi bulunur. Bunun günlük hayattaki karşılığı yalnızca anahtarın teslim edilmesi değildir; konutun kullanıma elverişli olması, ortaya çıkan önemli ayıpların giderilmesi ve kiracının konuttaki özel alanına saygı gösterilmesi de bu ilişkinin parçalarıdır.

Evin Kullanılabilir Durumda Teslim Edilmesini İsteme Hakkı

Türk Borçlar Kanunu madde 301 uyarınca ev sahibi kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmeli ve kira süresince bu niteliğini korumalıdır. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda ise Türk Borçlar Kanunu madde 305 ve devamındaki haklar gündeme gelebilir.

Ayıbın niteliğine göre kiracı, ayıbın giderilmesini ve şartları oluşmuşsa kira bedelinde orantılı indirim veya zararının giderilmesini isteyebilir. Kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelleyen ciddi bir ayıp söz konusuysa fesih de mümkün olabilir.

Burada arızanın ağırlığı önemlidir. Örneğin kış aylarında ısınmayı tamamen engelleyen bir kombi arızası ile duvardaki küçük kozmetik bir iz aynı hukuki ağırlıkta değerlendirilmez. Kiracının onarım yaptırıp bedeli doğrudan kiradan düşebileceği şeklinde genel bir kural da kurulamaz; Türk Borçlar Kanunu madde 306’daki bildirim, uygun süre ve giderim şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir mi?

Ev sahibinin konutun maliki olması, kiracının kullandığı eve istediği zaman girebileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu madde 319 kiracıya, bakım, satış veya sonraki kiralama gibi gerekli durumlarda kiralananın görülmesine izin verme yükümlülüğü getirirken kiraya verene de önceden uygun sürede bildirimde bulunma ve kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğü yükler.

Dolayısıyla “ev benim, istediğim zaman girerim” yaklaşımının kira ilişkisinde hukuki karşılığı yoktur. Satış için evi görmek isteyen bir alıcıya makul koşullarda izin verilmesi gerekebilir; fakat bu hak habersiz ve rızasız giriş yetkisine dönüşmez.

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası madde 21 konut dokunulmazlığını güvence altına alır. Bir kişinin konutuna rızasına aykırı şekilde girilmesi veya rıza ile girildikten sonra çıkılmaması ise şartları oluştuğunda Türk Ceza Kanunu madde 116 kapsamında konut dokunulmazlığının ihlali suçunu gündeme getirebilir.

Ev Sahibi Kiracının Anahtarını Alabilir mi?

Anahtar konusunda iki farklı durum birbirine karıştırılmamalıdır. Tarafların anlaşmasıyla ev sahibinde yedek anahtar bulunması, tek başına kiracının rızası olmadan konuta giriş yetkisi vermez.

Aynı şekilde kiracının konuta erişimini engellemek amacıyla anahtarının alınması, kilidin değiştirilmesi veya benzeri fiilî yöntemler kanuni tahliye yolunun yerine kullanılamaz. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının konutu sözleşmeye uygun kullanma hakkı vardır. Bir tahliye sebebi bulunduğu düşünülüyorsa bunun kanunda öngörülen usuller üzerinden ileri sürülmesi gerekir.

Ev Sahibi Kirayı İstediği Kadar Artırabilir mi?

Hayır. Yenilenen kira dönemlerinde artış serbestçe belirlenemez. Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerlidir.

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa hâkimin belirleyeceği kira bedeli bakımından da kanunda belirtilen ölçütler uygulanır.

2026 itibarıyla konut kiralarında genel bir %25 kira artış sınırı bulunmamaktadır. Geçici %25 tavan, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları için uygulanmıştı. Bu nedenle eski internet içeriklerindeki “ev sahibi en fazla %25 zam yapabilir” bilgisi güncel genel kural değildir.

Bununla birlikte kanundaki üst sınır, her sözleşmede bu oranın otomatik olarak uygulanması gerektiği anlamına gelmez. Sözleşmedeki artış hükmü ve kira ilişkisinin süresi de değerlendirmeye dâhildir.

Beş Yılı Geçen Kiralarda Aynı Kural mı Geçerli?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi farklı bir çerçeveye geçebilir. Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca hâkim; tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.

Bu nedenle beş yılı geçen kiralarda yalnızca “tüketici fiyat endeksi kadar artış yapılabilir” demek eksik kalır. Ancak bu ayrım, her beş yıllık sözleşmede kiranın kendiliğinden emsal seviyesine çıkacağı anlamına da gelmez; kira bedelinin mahkemece belirlenmesi ayrı hukuki koşullara tabidir.

Kiracı Hangi Masrafları Öder, Hangi Masrafları Ödemez?

Kiracı hangi masrafları ödemez sorusunun tek cümlelik bir cevabı yoktur. Giderin doğrudan kullanımdan mı, olağan bakımdan mı, kiralananın esaslı biçimde kullanılabilir tutulmasından mı yoksa apartmanın ortak giderlerinden mi kaynaklandığı belirleyicidir.

Kiracının Ödemesi Beklenen Kullanım Giderleri

Türk Borçlar Kanunu madde 341’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya yerel âdet farklı değilse ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır. Türk Borçlar Kanunu madde 317 kapsamında olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri de kural olarak kiracıya aittir.

Bu nedenle kiracının kendi kullanımından doğan elektrik, su veya benzeri tüketim giderleriyle kiralananın yapısal bir arızasının giderilmesi aynı kategoride değerlendirilmez.

Kiracı Hangi Masrafları Ödemez?

Kiralananın sözleşmede amaçlanan şekilde kullanılabilir durumda tutulması kiraya verenin temel borcudur. Bu nedenle olağan kullanımdan kaynaklanmayan ve kiralananın esaslı veya kalıcı biçimde onarılmasına ilişkin giderler bakımından Türk Borçlar Kanunu madde 301 ve devamındaki hükümler önem taşır.

Ayrıca Türk Borçlar Kanunu madde 302’ye göre zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda farklı bir hüküm bulunmadıkça kiraya veren katlanır.

Bununla birlikte “demirbaşla ilgili her masraf kesinlikle ev sahibinindir” şeklindeki bir genelleme de doğru değildir. Arızanın sebebi, olağan kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, sözleşme hükümleri ve kiracının kusuru birlikte incelenebilir.

Apartman Aidatı ve Büyük Onarım Giderleri Kime Aittir?

Apartman giderlerinde kira sözleşmesi ile kat mülkiyeti ilişkisini ayırmak gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 ortak gider ve avans paylarına ilişkin temel yükümlülüğü kat malikine yükler.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracının da belirli ortak gider ve avans borçlarından yönetime karşı müteselsil sorumluluğunu düzenler. Kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu nedenle örneğin yüksek tutarlı bir asansör yenileme giderinde yalnızca “binayı kiracı kullanıyor” veya “masraf mal sahibine ait, yönetim kiracıdan hiçbir şey isteyemez” denilerek sonuca gidilmemelidir. Giderin niteliği, kira sözleşmesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Ev Sahibinin Kiracıya Karşı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, ev sahibinin kanundan ve sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmaz. Kiraya veren kira bedelinin zamanında ödenmesini, konutun özenli kullanılmasını ve gerekli durumlarda kiralananın görülmesine makul biçimde izin verilmesini isteyebilir.

Kiranın Zamanında Ödenmesini İsteme Hakkı

Kiracı kira bedelini ve yükümlü olduğu yan giderleri kararlaştırılan zamanda ödemek zorundadır. Kiracı ödeme borcunu yerine getirmezse Türk Borçlar Kanunu madde 315, kiraya verene yazılı bildirimle süre verme ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirme imkânı tanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az 30 gündür ve bildirimden sonraki gün işlemeye başlar. Bu nedenle kiranın bir gün gecikmesi, ev sahibine kiracıyı aynı anda fiilen evden çıkarma hakkı vermez.

Evin Özenle Kullanılmasını İsteme Hakkı

Türk Borçlar Kanunu madde 316 uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiralanana ağır zarar verilmesi veya yükümlülüklerin ciddi biçimde ihlal edilmesi hukuki sonuç doğurabilir. Bununla birlikte aykırılığın niteliği ve uygulanacak prosedür belirlenmeden her davranışın doğrudan tahliye sebebi olduğu söylenemez.

Bakım veya Satış İçin Evin Gösterilmesini İsteme Hakkı

Kiracının mahremiyet hakkı, evi hiçbir durumda göstermeme hakkı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu madde 319 uyarınca kiracı, bakımın gerçekleştirilmesi veya satış ya da sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür.

Buna karşılık ev sahibi uygun süre önce haber vermeli ve bu hakkını kullanırken kiracının menfaatlerini gözetmelidir. Kanunun kurduğu denge, ne kiracının bütün erişimi engellemesine ne de ev sahibinin istediği anda konuta girmesine dayanır.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi, tek başına kiracının evi boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez.

Türk Borçlar Kanunu madde 347’ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmenin süresi dolduğu gerekçesiyle kira ilişkisini sona erdiremez. Kanunun on yıllık uzama süresinin sonrasına ilişkin kiraya verene tanıdığı özel fesih imkânı saklıdır.

Tahliye; kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verenin kanunda aranan nitelikteki ihtiyacı, geçerli bir tahliye taahhüdü veya sözleşmeye aykırılık gibi farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Taşınmazın satılması da tek başına kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Ancak bu sebeplerin şartları ve süreleri birbirinden farklıdır; “kontrat bitti” ile “tahliye sebebi oluştu” aynı hukuki durum değildir.

Kiracı Hakkının İhlal Edildiğini Düşünüyorsa Ne Yapmalı?

Bir uyuşmazlık ortaya çıktığında önce sorunun hangi hukuki kategoriye girdiğini belirlemek gerekir. Kira artışı, depozito, onarım, aidat ve tahliye aynı prosedüre tabi değildir.

1. Kira sözleşmesini kontrol edin. Kira bedeli, artış hükmü, depozito, gider ve aidat hükümleri, teslim durumu ile özel şartlar uyuşmazlığın başlangıç noktasıdır.
2. Sözleşme hükmünü kanunla karşılaştırın. Sözleşmede yazan her şart geçerli değildir. Örneğin Türk Borçlar Kanunu madde 346 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli ile yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesine ilişkin ceza koşulu ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
3. Delilleri koruyun. Kira sözleşmesi, banka dekontları, mesajlar ve e-postalar, ihtarnameler, apartman gider belgeleri, fotoğraflar, videolar ve onarım bildirimleri sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkta önem taşıyabilir. Mümkün olduğunda önemli bildirimlerin yazılı yapılması ispatı kolaylaştırır.
4. Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını kontrol edin. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B bu düzenlemenin temel dayanağıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise bu kapsamın istisnasıdır.
5. Gerektiğinde görevli mahkemeye başvurun. Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalar, konusu ve değerine bakılmaksızın kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler ayrıca değerlendirilir.

Her uyuşmazlıkta önce ihtar gönderilmesinin zorunlu olduğu şeklinde genel bir sıra yoktur. İzlenecek yol, talebin kira alacağı, ayıp, kira tespiti, tahliye veya başka bir uyuşmazlık olmasına göre değişebilir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracının yasal hakları temel olarak şu başlıklarda toplanabilir:

1. Kiralananı sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli durumda teslim alma ve bu durumda tutulmasını isteme.
2. Kiralananda ortaya çıkan ayıpların giderilmesini talep etme.
3. Kanuni şartlar gerçekleştiğinde kira bedelinde indirim, zararının giderilmesi veya fesih gibi hakları kullanma.
4. Konut dokunulmazlığına ve mahremiyetine saygı gösterilmesini isteme.
5. Kira artışının Türk Borçlar Kanunu madde 344’teki hukuki sınırlar içinde yapılmasından yararlanma.
6. Güvence bedelinin üç aylık kira sınırını aşmamasını ve kanundaki güvence hükümlerinin uygulanmasını isteme.
7. Yalnızca belirli süreli kira sözleşmesinin süresi dolduğu için otomatik olarak tahliye edilmeme.
8. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu madde 346’ya aykırı ek ödeme yükümlülüklerine karşı korunma.
9. Uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk, icra veya yargı yollarına başvurma.

Bu hakların hiçbiri kiracının kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve kanunen kendisine düşen kullanım giderlerini karşılama yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Sonuç

Kiracı hakları ile ev sahibinin hakları birbirinden bağımsız iki alan değildir. Kira ilişkisinde doğru sonuca ulaşmak için önce sözleşmede ne yazdığına, ardından bu hükmün kanun karşısında geçerli olup olmadığına ve somut uyuşmazlığın hangi hukuki kategoriye girdiğine bakmak gerekir.

Ev sahibinin malik olması sınırsız giriş veya tahliye yetkisi vermediği gibi kiracı olmak da kira ödeme ve evi özenle kullanma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Özellikle kira artışı, aidat, onarım, depozito ve tahliye konularında uygulanacak süre ve prosedür farklılaşabilir. Belge veya olayın ayrıntılarının sonucu değiştirebildiği uyuşmazlıklarda kişisel hukuki değerlendirme gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman evden çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibinin yalnızca taşınmazın maliki olması veya belirli süreli sözleşmenin sona ermesi istediği anda tahliye yapmasına yetmez. Tahliyenin Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen bir hukuki sebebe ve o sebep için uygulanması gereken usule dayanması gerekir.

Ev sahibi kiracının evine habersiz girebilir mi?

Kural olarak rızasız ve habersiz giriş hakkı yoktur. Bakım, satış veya sonraki kiralama için evin görülmesi gerektiğinde kiracı gerekli ölçüde izin vermekle yükümlü olabilir; fakat Türk Borçlar Kanunu madde 319 uyarınca ev sahibi önceden bildirim yapmalı ve kiracının menfaatlerini gözetmelidir.

Kiracı bozulan eşyaların tamamını yaptırmak zorunda mı?

Hayır. Olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderleriyle kiralananın kullanılabilir durumda tutulmasını sağlayan esaslı onarımlar aynı değildir. Arızanın nedeni, kiracının kusuru bulunup bulunmadığı, giderin niteliği ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Ev sahibi kiraya istediği oranda zam yapabilir mi?

Hayır. Yenilenen kira dönemlerinde Türk Borçlar Kanunu madde 344’teki sınırlar uygulanır. 2026 itibarıyla geçmişteki geçici %25 tavan yürürlükte değildir. Genel yıllık sınır bakımından bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır.

Bir yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı tahliye edemez.

Kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılabilir mi?

Her uyuşmazlıkta değil. 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler istisnadır; bu nedenle önce uyuşmazlığın türü belirlenmelidir.

Kaynakça

[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – güncel mevzuat metni

[2] Türkiye Cumhuriyeti Anayasası

[3] 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu – güncel mevzuat metni

[4] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – güncel mevzuat metni

[5] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – güncel mevzuat metni

[6] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – güncel mevzuat metni

[7] 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

[8] 7456 sayılı Kanun – Türkiye Büyük Millet Meclisi kanun metni

[9] T.C. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı – dava şartı arabuluculuk hakkında resmî açıklamalar

[10] 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun – 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete

İçeriğin SEO Kısmı

Tavsiye Edilen URL Slug	/kiraci-haklari/
SEO Title	Kiracı Hakları Nelerdir? Ev Sahibi ve Kiracı Rehberi
Meta Description	Kiracı hakları nelerdir? Kira artışı, depozito, masraflar, ev sahibinin eve girmesi, sözleşmenin yenilenmesi ve uyuşmazlıklarda yasal hakları öğrenin.